rutland ježek, advokátní kancelář

 

 

 

Aktuality

Airbnb - problematika právního rámce „krátkodobých pronájmů" a možnosti obrany proti jejich provozovatelům

 

Pod jakou definici a právní úpravu spadá krátkodobý nájem?

Na první pohled je obecně možné službu Airbnb zařadit do kategorie „krátkodobého pronájmu". Definici krátkodobého pronájmu (přesněji nájmu) lze nalézt pouze v zákoně o dani z přidané hodnoty v souvislosti s ustanovením o výjimkách z osvobození nájmu nemovitostí od daně. Podle zákona o DPH se krátkodobým nájmem nemovité věci rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Dlouhodobý nájem pak musí trvat nepřetržitě alespoň 48 hodin, pak je toto plnění osvobozeno od DPH bez nároku na odpočet daně.

Krátkodobé ubytování za úplatu lze ale začlenit i do odlišných právních kategorií, pod jiné zákony a vyhlášky určující například poplatky z ubytovací kapacity nebo ukládající ubytovatelům specifické povinnosti, za jejichž porušení hrozí sankce. Tento text je krátce shrnuje, neboť se jedná o záležitosti, kterými se Airbnb, jeho provozovatelé a všichni, jichž se tato služba nějakým způsobem dotýká, dnes musí nebo v blízké době budou muset s největší pravděpodobností zabývat.

 

Povinnosti provozovatele Airbnb

Nejprve je třeba se zabývat otázkou, zdali lze krátkodobý nájem považovat za provozování živnosti ve smyslu zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání. Standardní nájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor pod živnostenské podnikání nespadá, ubytovací služby (tedy například hotely nebo ubytovny) ale už ano, a to včetně poskytování ubytování v bytech nebo rodinných domech (nařízení vlády č. 278/2008 Sb. dále uvádí že „v případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do deseti lůžek včetně přistýlek podávání snídaní ubytovaným hostům"), jak ukládá nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o obsahových náplních jednotlivých činností. Služba Airbnb tedy do kategorie ubytovacích služeb logicky může spadat.

Ubytovací služby přirozeně podléhají daňovým a jiným povinnostem. Ubytovatel je povinen ohlásit živnostenskému úřadu provozování živnosti a zaplatit správní poplatek, v opačném případě se dopouští přestupku a vystavuje se pokutě až do výše 500 000 Kč. Kromě daně z příjmu je ubytovatel povinen hradit také poplatek z ubytovací kapacity městu nebo obci ve výši až 6 Kč za každé využité lůžko a den a zároveň pro tyto účely vést evidenční knihu, nebo odvádět rozhlasové a televizní poplatky, pokud přijímače využívá v rámci svého podnikání.

Dále, podle informací Ochranného svazu autorského, by provozovatelé služby Airbnb měli, pokud mají v poskytovaných domech, bytech nebo pokojích k dispozici reprodukční  technické přístroje, odvádět poplatky za rozhlasové a televizní vysílání, respektive zažádat o udělení licence k provozování děl k OSA.

 

Samostatnou kapitolou jsou povinnosti ubytovatele podle zákona o pobytu cizinců. Pro účely příslušného zákona se za ubytovatele považuje každý, kdo poskytuje ubytování za úhradu nebo ubytovává více jak pět cizinců, pokud je nelze považovat za blízké osoby. Každému ubytovateli pak náleží povinnost oznámit ubytování cizince ze země mimo Evropskou unii policii do tří pracovních dnů po cizincově ubytování a rovněž povinnost vést domovní knihu. Ubytovatel, který zákonem uložené povinnosti neplní, se opět dopouští správního deliktu s hrozbou pokuty do výše 50 000 Kč, případně do 5000 Kč, pokud bude delikt projednán v blokovém řízení.

 

Lze zvažovat i jiné právní zařazení?

Na druhou stranu lze argumentovat, že služba Airbnb spadá pod pronájem. Jako taková by nemohla být zařazena mezi živnosti vzhledem k § 3 odst. 3 písm ah) živnostenského zákona, který výslovně vyčleňuje pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor z kategorie živností. Zároveň by v tomto případě nastala jiná situace daňových odvodů a podobně.

Nadto se lze také setkat se situací, kdy službu Airbnb nabízí v domě, bytě nebo dokonce pouze v pokoji nájemce, a to bez souhlasu pronajímatele (souhlas pronajímatele je nutný vždy, když nájemce v bytě sám trvale nebydlí) či přes jeho výslovný zákaz artikulovaný v nájemní smlouvě. V tomto případě se už samozřejmě jedná o hrubé porušení povinností nájemce a pronajímatel má možnost ukončit s nájemcem smluvní poměr.

 

Rušení sousedů, znečištění prostor či snížení hodnoty nemovitosti

Provozování krátkodobých pronájmů především v bytových domech také nemusí plně vyhovovat sousedům provozovatele Airbnb. Vlastní-li někdo například v lukrativní pražské lokalitě hezký a drahý byt, pravděpodobně si nepřeje, aby měl do domu přístup kdokoliv, hlučné party krátkodobých sousedů do ranních hodin jej mohou obtěžovat, navíc je problematické, pokud se hosté nechovají ve společných prostorách slušně, nebo je dokonce poškozují. Snížení bezpečnosti domu, hluk, škody a znečištění ve společných prostorách domu nebo na společném vybavení - rozbitý výtah, zámky, vstupní dveře, dokonce i vytopení nebo krádeže v sousedních bytech, porušování požárních předpisů, nelegální provozování hotelové činnosti, porušování povinnosti ubytovatelů hlásit ubytované cizince orgánům cizinecké policie: to vše může nastat při provozování Airbnb. Nejtíživějším dopadem je ovšem snížení hodnoty nemovitosti, kde se nachází provozovatel krátkodobého pronájmu.

 

Jak rozúčtovat poplatky?

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) naopak mnohdy řeší to, jaké poplatky na počet osob účtovat, respektive jak rozúčtovat náklady služeb, provozuje-li vlastník bytové jednotky Airbnb. Nový občanský zákoník uvádí, že schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky patří do působnosti shromáždění společenství vlastníků jednotek. To potvrzuje také zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty, jež ukládá, že o způsobu rozúčtování nákladů na služby rozhoduje společenství vlastníků.

Pouze pokud by nedošlo k rozhodnutí ze strany společenství vlastníků, rozúčtují se náklady na služby jiným způsobem - v případě dodávek vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech nebo podle směrných čísel roční potřeby vody, v případě dalších služeb (například provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor apod.) pak podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování, za něž se považuje nájemce nebo vlastník bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než dva měsíce v průběhu zúčtovacího období. Osoby využívající Airbnb se v naprosté většině případů v bytě nezdržují déle jak dva měsíce, což by mohlo zapříčinit problém s vyúčtováním poplatků. Nicméně vzhledem k tomu, že společenství vlastníků má zákonnou možnost rozhodovat o rozúčtování dle svého uvážení, jak je uvedeno výše, lze poplatky v praxi vymáhat za konkrétní počet lidí, kteří se v bytě nebo domě zdržují, respektive kteří jsou zde ubytováni.

 

Možnosti obrany právní cestou

Pokud soused provozující službu Airbnb nedokáže své hosty ukáznit, má vlastník bytové jednotky možnost řešit situaci adekvátním způsobem zvolenou právní cestou.

Přitom je vždy zásadní, v jakém typu vlastnictví provozovatel Airbnb svůj dům nebo bytovou jednotku drží. Jedná-li se o osobní vlastnictví, může vlastník se svým bytem nakládat zcela dle svého uvážení, samozřejmě za předpokladu, že dodržuje základní hygienické normy a neruší ostatní. Družstevní bydlení už ale představuje jistou překážku krátkodobým nájmům - družstva si mohou ve svých stanovách zvolit, že souhlas k podnájmu, respektive krátkodobému nájmu neudělí.

Co se týče vlastníků jednotek, občanský zákoník ukládá, že ten, kdo nabyl jednotku do svého vlastnictví, to musí oznámit včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost, vlastníkům jednotek prostřednictvím osoby odpovědné za správu domu nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem. Dále má vlastník povinnost oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v kalendářním roce.

Hosté ubytovaní prostřednictvím Airbnb ale nemohou být pokládáni za osoby, které mají v jednotce domácnost, a v drtivé většině případů netráví v bytě takovou dobu, která by odpovídala rozsahu minimálně tří měsíců v kalendářním roce, tudíž se na ně oznamovací povinnost vlastníka podle daného ustanovení nevztahuje. V tomto případě se proto možnosti, jak se krátkodobým sousedům a jejich ubytovatelům bránit, omezují na řešení porušování hygienických pravidel, rušení nočního klidu či omezování nebo ničení společných částí, případně například na řešení sporů týkajících se rozúčtování poplatků zmiňované výše, porušování stanov Společenství vlastníků jednotek, rušení vlastnictví a podobně. Jak totiž vyplývá ze zákona, vlastník jednotky má povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

Vzhledem k tomu, že provozování Airbnb s sebou přináší mnoho faktických a právních problémů, je více než třeba, aby tato služba brzy získala jasnou právní úpravu. Do té doby se ale do určité míry bude stále nacházet v jakémsi právním vakuu.

Poskytujeme konzultace zástupcům SVJ, sousedům, kteří se cítí být obtěžování provozováním krátkodobých pronájmů Airbnb, ale i vlastníkům jednotek, jejichž SVJ nekoná v případě sporu mezi vlastníky jednotek. V rámci konzultace jsme schopni řešit jakékoliv další problémy, které se mohou ve vztahu k Airbnb vyskytnout.

 


 

Monika Rutland

rutland ježek, advokátní kancelář

 

 

Tématické zařazení:

 » Aktuality